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根据美国证监会规则,“美国人士”包括以下定义:

  • 任何居住在美国本土内的自然人;
  • 任何根据美国法律组织或注册成立的合伙企业或公司;
  • 任何执行人或管理人为美国人士的遗产;
  • 任何受托人为美国人士的信托;
  • 任何位于美国境外的美国人士的任何代理处或分支机构;
  • 由交易商或其他受托人为美国人士持有的任何非全权委托或类似的利益或账户(遗产或信托除外);
  • 由在美国本土内组织、注册成立或,若果是个人,居住的交易商或其他受托人持有的任何全权委托或类似账户(遗产或信托除外),除非该等账户是由为非美国人士持有;及
  • 任何合伙企业或公司若果是(1)根据非美国司法辖区的法律组织或注册成立,及(2) 由美国人士主要为投资于并非根据美国证券法登记的证券而成立,除非该合伙企业或公司是由非自然人,遗产或信托的合资投资者(定意见美国证券法条例501(a)规则)所组织或注册成立和拥有。

个人需至少达到以下标准之一才可被认定为“適格投资人”:

  • 在过去的两年内,个人每年收入达$20万美元以上,或夫妻两人每年总收入达$30万美元以上,并且预计在未来维持同水平的收入;或
  • 个人或者夫妻净资产一百万美元以上,不包括其主要居所。

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2020年 11月 15日

紐約減稅樓盤已不多 買家如何把握最後機會

許多新建的公寓樓盤,享有多年的稅務優惠,每月省下的房地稅很可觀。(美聯社)

在紐約購買公寓,經常會聽說「這個樓盤有減稅政策,一個月的地稅不到100元」。這是怎麼回事?為什麼有的樓盤有地稅減免呢?減免的期限有多長?它究竟可以給買家省下多少錢。本期專欄我就來聊聊這個話題。

特殊政策 可減地稅

在紐約擁有土地和房產,就必須向政府繳納地稅,或稱房產稅,這是當地政府非常重要的財政收入。以曼哈頓公寓為例,地稅大約是每平方英尺1-1.5元,一個700平方呎的公寓,每月要交地稅就在700-1000元左右。「減地稅」就意味著政府給予特殊政策,可以少交地稅。

紐約的減稅政策有好幾種,最常見的就是421A和J51兩種減稅政策。在紐約,新建專案一般就是用421A減稅,如果將工業或者商業房產改建成住宅項目,基本就屬於J-51減稅。像2001年以後,大批銀行從華爾街撤出,華爾街空置下來的辦公樓被開發商改建為公寓,這些樓盤就享受J51的地稅減免。

紐約最主要的減稅政策還是421A減稅,它也是歷史最悠久的一項減稅政策。

紐約市的421A減稅政策要追溯到1971年,當時的紐約市政府看到紐約市房屋興建出現了下滑,大批居民開始搬到郊區,為了鼓勵開發商動工興建樓宇,政府規定只要是在空地上破土動工興建公寓樓,工程進行的三年裡免去地稅,房屋建成後的十年也有不同程度的減稅優惠。

這個政策實行了十年之後,1980年代曼哈頓的房地產市場出現了復甦;不過政府意識到,不同地區的地產興建和發展並不是很平均,政府決定對減稅政策做出修改,把曼哈頓的第14街到第96街之間畫分為稅率特區,要想在稅率特區裡獲得減稅優惠的發展商必須在大樓內興建至少20%的可負擔性房屋。

80年代至今,政府對稅率特區的範圍不斷擴大,所有曼哈頓都是稅率特區,布魯克林的Greenpoint和Williamsburg,布朗士的部分區域,皇后區的長島市、Astoria、Woodside、Jackson Heights等地區都逐漸被畫分到稅率特區。從政府畫分的稅率特區也可以看出房地產的發展趨勢,這些被畫分為稅率特區的往往也是新興社區,房產增值比較快的區域。

那麼減稅的時間有多長呢?最常見的減稅時間是十年,不過我們在市場上也有看到15年、20年甚至25年的減稅優惠。獲得更長的減稅優惠資格,取決於至少兩個因素:第一,建房的區域是不是政府鼓勵的區域,比如這個地區住宅樓不多,或是地域偏遠尚未開發區域。通常政府越希望開發商去興建的區域,就會給越長的減稅優惠;第二因素是開發商是否修建了一定數量的可負擔房屋。

減稅樓盤 非常暢銷

由於開發商申請到了減地稅優惠,房子建好後,買家就相應得到了減稅的好處,每年的地稅就少交了不少,這樣的樓盤就非常具有吸引力,通常會比沒有減稅的樓盤暢銷。

我們所說的減稅,並不意味著十年中都是交一樣低的稅。如果這個大樓是十年減稅優惠,通常每兩年減稅的優惠遞減20%,比如頭兩年100%的減稅,之後每兩年減稅幅度遞減20%,直到十年後地稅和市場稅率持平。20年的減稅優惠是頭12年全額減免,最後八年,每兩年地稅增加20%,最終逐漸漲到市場稅率。

購買有減稅優惠的公寓對買家的好處是顯而易見的,舉例來說,曼哈頓之前很火的一個樓盤350 West 42街Orion,這棟樓有十年減稅,2007年買家購買800平方呎的一臥單元,每個月的地稅是45元,2018年減稅優惠結束後,每個月的地稅漲到1500元。這十年來,這位買家能夠節省的地稅達到近10萬元;而購買有15年或25年減稅的公寓能夠省下來的地稅就更可觀了。

買家要注意的是,在購房前就要瞭解到大樓減稅優惠一共多少年,從什麼時候算起,哪一年結束,減稅結束之後地稅的漲幅有多少。有些新樓在銷售的時候也會列出減稅優惠結束後的地稅值,供買家參考。

買減稅樓 看時間點

如果買了減稅樓,持有若干年後要把房子賣了,那就要把握一下售房的時間點,如果在減稅優惠還有至少五到十年的時候售出,減稅優惠會為你賣房加分,會更吸引買家;反過來,在市場上尋找購買二手房的買家,看到偏低的地稅,不要欣喜得太早,如果地稅減免還有一、兩年就要到期的公寓,賣家經紀人一般不會提到這個問題,畢竟現階段較低的地稅也是房子的賣點之一。作為買家一方,先研究一下這個大樓是否有減稅政策,如果一、兩年間減稅就到期了,那或許這個賣點就不值得考慮了。

關於421A減稅政策,從十年前就開始出現爭議,隨著曼哈頓以及紐約各區開發的成熟,是否要延續這樣的減稅政策,出現不同聲音。反對的一方認為,減稅政策被濫用,包括一些大型超豪華公寓也享受減稅優惠,導致政府損失了巨額財政收入,同時讓那些購買豪宅的有錢人受益。最典型的例子就是,曼哈頓57街的超級豪宅One57就享受地稅減免優惠,動輒售價千萬元以上的豪宅,每月地稅還不到300元,光這個樓盤就讓紐約政府在稅收上損失了6560萬元,甚至有的開發商將手中的減稅待遇高價賣給別的開發商獲利或利益交換。

終於紐約市政府在前兩年正式宣布終止421A的減稅優惠政策,這意味著目前紐約大部分的新建案都沒有減稅優惠了。

雖然減稅優惠在前兩年政府就終止了,但一些開發商在政策終止前就申請到了減稅政策,但樓盤建造是近期才開始的。下面我就給大家簡單介紹紐約目前還擁有減稅優惠的部分新樓盤。

在曼哈頓,最有名的減稅樓盤都是一些大開發商的項目,比如建造One57的開發商Extell,它在東河邊的最新項目One Manhattan Square就享有20年減稅,最便宜的一室一廳120萬元,面積723平方呎,每個月的地稅只要13元。

另一個擁有減稅優惠的大開發商就是和Extell並駕齊驅的Related,它在Hudson yards的兩個超豪華公寓15號和35號Hudson Yards都享受20年地稅減免。目前在售的二臥單元,售價385萬元,面積1464平方呎,但每個月地稅僅為45元。

曼哈頓另一個擁有20年減稅優惠的新樓是位於59街哈德遜河畔的Waterline Square,它由三棟超現代玻璃大樓組成,由國際三位頂尖建築師設計,目前在售的一臥公寓售價195萬元,面積775平方呎,每個月地稅僅為53元。

減稅25年 十分罕見

布魯克林區最著名的減稅樓盤就是Extell開發的Brooklyn Point。它擁有罕見的25年減稅!這是我迄今知道的唯一擁有25年減稅的新樓盤,現在已經開始過戶入住。目前在售的一個一臥單元17B售價105萬元,面積737平方呎,地稅每年可以節省1萬4080元。

皇后區的長島市是目前房產最火的社區,這裡也是減稅樓最多的區域,像目前熱銷的Neighborly、Hero、Star Tower這三個新樓盤,都有15年減稅。一臥單元每月地稅在15-100元之間。

皇后區華人聚居的法拉盛近年也有一些減稅新樓出現,像前幾年熱銷的Skyview一期。目前擁有減稅的大型全新公寓,例如上海建工和富頓集團的項目Tangram House,該大樓共有192套單元,一套721平方呎的公寓售價90萬元,每月地稅70元,擁有15年減稅。法拉盛另外一個大型減稅新公寓是位於35 Ave的The Farrington,它是由紐約本地著名華人開發商世紀地產集團興建,共有100套單元。一個644平方呎的一臥公寓售價74萬元,每月地稅僅15元。

(作者為美國中文電視《安家美國》主持人,熟諳大紐約地區的房產開發脈絡,並幫助眾多華人實現置業美國安家紐約的夢想)

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